无论是租赁交易和大宗买卖，以价换量已成为2024年上海商办市场的关键词。这是戴德梁行近日在年终总结的分析观点。

2024年，上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万平方米，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。四季度新增项目三个，分别是黄浦太平洋新天地商业中心T1、浦东前滩中环广场以及虹口滨港商业中心。成交方面，四季度，上海甲级写字楼成交环比上扬，全年以60.4万平方米净吸纳量收官，比去年增长55%。全市平均空置率小幅上扬至22.4%，仅新增供应入市区域空置率有较大涨幅。市场持续供大于求，以价换量成为普遍共识，业主进一步下调租金预期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，环比下降1.1%。

从全年行业成交，专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前。专业服务业是年内最主要的租赁需求来源，租赁面积占比达27%，主要包含律所、教育、咨询、广告及联合办公，多在成熟项目续租或搬迁、新租在全新项目。贸易制造类企业租赁面积占比23%，位居第二，细分行业主要以日常消费品及汽车制造贸易占据主力，多布点在商圈的地标项目或搬迁至新项目。此外，金融和TMT公司分别占到16%和12%，其中部分企业面积需求较大，也促进了项目出租率稳步提升。

预计2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万平方米，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，仍需较长周期。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，2024年上海政府陆续出台面向供求两端多项利好政策将推动新一年写字楼市场稳健发展，供应端如推进商务楼宇分类管理将助力不同级别办公楼宇功能提升；需求端如支持上市公司并购重组行动，重点产业企业迎来新发展机遇；而推动跨国公司总部升级也将吸引更多外资企业落户；行业方面，人工智能“模塑申城”实施方案、会展经济效应将带动以人工智能+产业、贸易制造行业稳步前行。

2024在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比去年下降仅14%，其中第四季度录得成交42宗、共计181亿元。整体来看，与住宅市场存在难得的同频现象，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低位置，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货。其中，单宗平均金额有所下降，相较2023年单宗交易金额为6.94亿元，2024年单宗交易金额为6亿元，其中小于5亿元的宗数占总成交的67%，其中四季度的该比例高达81%。

在物业类型方面，办公/研发办公以近50%的占比仍旧首位，商业部分因有七宝万科广场、松江及南翔印象城成交支撑，占比跃居第二。公寓/住宅成交亦不俗，其中又以第四季度为典型，其中11宗公寓/住宅成交占全年半壁江山，酒店也录得11宗交易，大部分为总价低于5亿元的精品酒店。

与2023年相比，金融企业成交比例大幅跃升，主要购置自用型优质办公，典型成交包括财通证券收购富汇大厦，普陀中海中心等；其中，国企买家成交量一直稳居前列，在自用型成交中占六宗，2年内占比维持在17%-19%;外地能源化工买家尤其活跃，偏好在上海等一线城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产;相反，TMT企业购置不动产需求在2024年显著下降，成交额仅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教机构亦在频繁出手收购上海商办物业，2024年共出现9宗相关交易。

展望2025，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为:2025年第一季度乃至上半年“以价换量”特征会延续，其中一批最具新引力的低价资产成交后，新一批资产是否还是会降价以适应成交还有待观察;得益于上海在中国经济桥头堡的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的青睐，且来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为办公、酒店物业的主力买家;国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆以及利息负担.

同时,进一步降息的预期为成为超额收益的来源,随着 AI的井喷式发展，国内芯片技术有望突破，算力需求激增，算力相关以及数据中心投资机会成为有前瞻性投资机构的重新投资审视角度。（推广）